换房先卖还是先买：先算三笔钱
一、先卖还是先买，本质是现金流问题
换房的人几乎都卡在同一处：先卖，怕旧房交了、新房没着落，一家人租房过渡；先买，怕旧的卖不掉，两套房的月供一起压。这不是性格问题（果断还是犹豫），是钱的问题——把三笔钱算出来，顺序自己就浮出来了。
二、第一笔：新旧重叠期的月供
假设旧房贷款还剩 40 万、月供 3000；新房总价 180 万、首付 60 万、月供 7000。先买后卖的最坏情形：旧房半年卖不掉，这半年你每月要还 10000 的月供。这笔钱你的存款撑得住吗？撑得住，先买才有的谈；撑不住，答案就是先卖。
三、第二笔：过渡期的日子和成本
先卖的代价不是没房住那么简单：租房过渡（带学区的换房还得考虑落户和入学 timing）、新房的窗口期（看中的户型可能被别人买走）。过渡期按 6 个月租房 3000/月估，直接成本 18000；但如果旧房在当前行情下要挂半年才卖得动，「先卖后买」的空窗反而更长。你所在片区的真实去化速度，问两个中介就有数，别按想象估。
四、第三笔：价差怎么补
卖旧买新中间的差额是最大的一笔：旧房卖 130 万、首付要 60 万，回款覆盖首付绰绰有余，先卖是安全牌；如果回款勉强够首付，还要留出税费和搬家周转，缓冲建议按 3 个月家庭开销留。限购、贷款认定这些政策各地差别大、年年有变，动手前以当地当年规定为准，别照抄朋友的两年前的经验。
五、直接填
→ 换房时序平衡单：三笔钱填进去，按你的存款和月供给顺序建议
→ 贷款月供计算：新旧两套的月供先摆到一起看
→ 存款利息计算：过渡期闲置资金放哪不浪费
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